金利上昇のいまこそ「不動産投資」を始めるべき納得の理由

「金利政策」に方向転換…今後の行方は？

2024年3月、日本銀行は金融緩和の修正を決めました。この政策は遡ること11年前、2013年3月に黒田東彦氏が日銀総裁に就任し、5月には「大規模な金融緩和」への流れに舵を切りました。

とはいえ、誘導政策はそれ以前から敷かれていました。2008年のリーマンショックを受け、不動産価格が下落していたからです。価格だけでなく金利も低下すれば、購入を検討しやすくなるのは当然。マイホーム獲得はもちろん、資産運用を目的とする人たちからのお金が集まり、市場は活気を帯びるようになりました。

しかし2015年の秋ごろ、若干の停滞が見られるようになったため、翌年には「異次元緩和」と呼ばれたマイナス金利政策をスタートさせました。コロナ禍でも継続されましたが、2024年を迎え、ついに解除の動きが出たわけです。

資本主義社会は本来、一定の金利があることにより支えられ成立しているものです。利率を決めるのは国や日銀ですが、独善というわけではなく、市場の動きを鑑みながら決定しています。「金利をマイナスまで引き下げますから、不動産や設備投資にお金を回してください」という「お得なセール期間」が終わったのは、景気がある程度回復した証拠です。「物価が上がってきたからそれなりの金利にしよう」という現況にあります。

インフレ率は現在、2％台ですから、自然利子率（0.5％程度と推計）とインフレ率見通しを足せば、政策金利は今後、2.5％ぐらいまで上昇していく可能性があります。もちろん急上昇は経済活性に水を差すこととなりますので、2026年ごろまでを目途に緩やかに上昇していくのではないでしょうか。

金利上昇、人口減少…「不動産投資」への影響は？

不動産投資を考える際、金利上昇のほかに「人口減少が気になる」という方もいらっしゃいます。確かに国内の総人口は2011年以来、毎年数十万人単位で減少。同時に大都市部では率で見れば改善傾向にある「空き家問題」も、実数としては増えていますので「不動産投資はもう危ないのではないか」という思考に繋がるのでしょう。

しかし投資に臨む場合、「供給が需要を上回らなければ不動産価値は落ちない」という基本原則を忘れてはなりません。注目すべきなのは人口でなく世帯数。2020年の国勢調査によると、国内の世帯数は約4.900万世帯に上り、1995年の調査結果に比べ約500万世帯増加していました。特に流入が多い一都三県の世帯数は2030年ごろまで増加し続けると考えられています。

また北海道を例に挙げると、過疎地が増えローカル線は廃止になっていく一方、人口は大都市・札幌に人口が集中。同様の現象は、地方各地で見られます。高齢化社会を迎え、増加する単身層は不便な過疎地でなく都心に居を求めます。人口の地域格差は今後も広がっていくに違いありません。

このように都心の不動産はこれから先も高い価値を維持し続けるでしょう。何より重要なのは立地。いつの時代も「利便性の高い都心部の物件」への投資は、不動産投資の鉄則であることに変わりはないのです。